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阳泉市城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法

2019-09-23 11:18

发文单位:阳泉市人民政府办公室

发文单位:黑河市人民政府办公室

文  号:阳政办发[1999]101号

文  号:黑市政办字[2001]68号

发布日期:1999-8-18

发布日期:2001-10-1

执行日期:1999-8-18

执行日期:2001-10-1

生效日期:1900-1-1

生效日期:1900-1-1

各县(区)人民政府,市直各单位,省营以上企业:

各县(市)区人民政府、五大连池管委会,中、省、市直单位:

  市物价局制定的《阳泉市城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》,已经市政府同意,现转发给你们,请认真贯彻执行。

   《黑河市城区房屋物业管理服务收费暂行办法》业经2001年9月6日第10次市政府常务会议讨论通过,现予发布实施。

  阳泉市城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法第一条 为规范我市住宅小区物业管理服务收费行为,保护物业产权人、使用人和物业公司的合法权益,促进我市物业管理事业健康发展,根据《山西省城市住宅物业管理服务收费暂行办法》和国家有关规定,结合我市实际,制定本暂行办法。

    二00一年十月一日黑河市城区房屋物业管理服务收费暂行办法根据《黑龙江省城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《黑龙江省非住宅小区房屋物业管理服务收费暂行办法》及《黑河市城区物业管理细则》有关规定,特制定本办法。

  第二条 本办法适用于我市城市规划区内物业管理单位对普通住宅小区、高级住宅、别墅、商厦、写字楼、营业用房及其它建筑物等提供社会化、专业化服务的收费行为。

    一、住宅小区是指达到一定规模,基础设施配套比较齐全;住宅小区物业管理是指对区内的房屋建筑物及基础设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安、环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治。非住宅小区房屋物业的收费范围是指城区内公有住房房改售后的房屋和其它形式获得产权的房屋(包括住宅房屋、非住宅房屋)并未实行住宅小区社会化、专业化、市场化管理服务的;非住宅小区物业服务费主要用于房屋的共同部位和共用设备设施的日常维修、养护和管理。主要项目包括:屋面、楼盖、梁、柱、内外墙体、基础、外墙面、落水管、垃圾道、化粪池污物清运、疏通、供水设备、设施维修,公共蓄水池清洗消毒及其他共用部位和共用设施的维修、养护。

  第三条 城镇住宅小区物业管理服务收费,是指经市物业管理行政主管部门资质审查并经市工商行政管理机关登记注册的物业公司,在城镇范围内接受物业产权人、使用人委托,对住宅小区提供居住环境及生活需求有关的服务所收取的费用。

    二、在本市城区内从事经营物业管理服务的必须是取得以下资格的企事业单位:一是取得物业管理行政主管部门发放的《资质证书》;二是取得工商行政管理部门登记注册;三是受物业产权人或使用人委托的物业服务单位。

  第四条 市物价部门是本市城镇住宅小区物业管理服务收费的主管部门。市房地产管理部门是本市物业管理的行政主管部门。物价部门应当会同房地产管理部门加强对物业管理服务收费的监督和指导。

    三、物业服务单位在实施管理前,住宅小区产权人使用人应成立业主委员会,便于与物业管理单位协商,双方共同按有关规定履行职责、执行物价政策。

  第五条 物业管理服务收费实行《收费许可证》和交费登记证制度。符合资质的物业服务机构须经物价部门审核批准后方可按相应档次收取费用,未经批准不得收费。

    四、物业管理收费是物业服务单位受业主委员会委托的一项有偿服务。该收费按照标准实行分等定级,按质收费。

  第六条 城市住宅物业管理服务收费,根据不同服务性质和服务需求实行不同的价格管理形式。普通建筑标准住宅的公共性服务收费与公众代办性服务收费实行政府定价;高级公寓、别墅等高标准的住宅及写字楼、商住楼的公共性和公众性和公众代办性服务收费实行政府指导价;特约服务收费除物价部门有统一收费标准外,由供需双方协商定价。

    五、物业管理服务收费属为全体住(用)户提供公共性服务的实行政府定价,按分等定级收费。

  第七条 物业管理单位已接受委托对住宅小区等实施物业管理并相应收取物业管理服务费的,其它部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

    政府定价服务项目的主要内容包括:

  第八条 物业管理单位收取综合服务费应提供下列服务:

   (一)清洁卫生管理。包括小区内庭院、道路等公共部位的卫生清洁以及经常性的保洁;

  1、对房屋的共用部位和公用设施、设备进行日常维修保养,保障房屋设施、设备的安全使用和正常运行。

   (二)绿化养护管理。对绿化物进行定期修剪、施肥、更新、保护绿化物生长;   (三)共用部位日常维修养护。屋面、梁、板、柱、基础、楼道、楼道外窗等;(四)水电设施管理。对配电设备、水泵房及水泵设施进行日常管理维修,楼内公共蓄水池定期清洗消毒;(五)排污设施管理。清疏和维修排水管道、化粪池;(六)供暖设施维护。每年定期维护维修供暖设施(指小区供热);(七)小区内的道路、景点、护栏等日常维护;(八)高层楼宇增设的服务项目。配备电梯管理人员,搞好电梯维护和保养。

  2、维护公共环境卫生。包括打扫公共场地、公共走廊、通道、道路、清理上下水道、清洗公共水池、水塔和清运垃圾等。

    六、住宅小区物业管理服务收费属为公众代收代办性质的大众性服务收费实行政府指导价,包括代收代缴水费、电费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费,在自愿委托的前提下,按劳务量大小和次数,原则上每次每项收0.5至1元,具体标准报市物价局审批。

  3、设专职保安人员,安排日夜值班巡逻,加强治安防范,维护住宅区的正常生活秩序。

    七、物业管理服务收费属为业主自用部位、自用设备的服务定价,由业主和物业服务单位协商定价。

  4、搞好小区绿化,定期对花木、绿地浇水、施肥、修剪,进行维护管理。

    八、市城区住宅小区管理服务收费实行政府定价的收费共分四个等级。即特级、一级、二级、三级。评定实行百分制,经考评在90分至100分(含90分)为特级;80分至90分(含80分)为一级;70分至80分(含70分)为二级;70分至60分(含60分)为三级;60分以下为不合格。

  5、协调解决其他公共事务。

    九、被评为二级的物业服务企业执行省定价格按使用面积每月每平方米0.25元收取物业管理费,考核评定为特级、一级的分别在省确定使用面积0.25元的基础价格上上浮20%和10%,被评为三级的在0.25元基础价格上下浮10%.十、实施物业管理的非住宅的经营性房屋,收取物业管理费按使用面积每月每平米0.60元,其它办公等用房每月每平方米按使用面积0.30元收取。

  第九条 本暂行办法所称共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

    十一、高档住宅小区、别墅区的公共服务收费标准,根据物业服务内容和质量由物业服务单位与业主委员会协商确定,报市物价局备案,对商定不合理的市物价局有权纠正,具体标准按使用面积最多每月每平方米不得超过1.00元。

  共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内,建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、室内暖气线路、室内煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

    十二、实施小区物业服务的,小区所发生的收入与支出,应单独立帐,并专款专用,每6个月向业主委员会公布收支情况,若发现挪用或乱支现象,取消收费资格。

  第十条 房屋修缮专项资金的收取和使用,按照国家建设部、财政部建住房(98)213号“关于印发《住宅共部位共用设施设备维修基金管理办法》的通知”和市政府办公室阳政办发(1999)10号文批转市房管局《阳泉市居住小区物业管理暂行办法》第二十三条执行。

    十三、实施物业管理的小区,收取物业管理服务费原则应按月或按季收取,新进户的用户最多不得超过3个月。

  第十一条 公共性服务项目实行综合服务收费,费用构成如下:

    十四、物业服务企业确定对住宅小区实施物业管理后,应在收费前持物业管理行政主管部门发放的《资质证书》,向市物价局申领《黑河市物业小区管理服务收费申报表》,根据本单位实际情况认真填写,申报物业服务收费等级。

  1、管理、服务人员的工资、办公费和按规定提取的福利费;

    十五、市物价部门会同市房产部门将按本规定根据实际情况对物业企业进行考评,综合考评分数在60分以上的,物价部门发放收费等级牌照和《物业管理服务收费许可证》。

  2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费;

    十六、凡不申报物业管理服务收费等级或经考评达不到三级的物业服务企业不得收取物业管理服务费。住宅小区物业管理服务收费等级,每年考评一次,等级可升可降,与《物业管理服务收费许可证》审验工作同步进行。

  3、直接用于住宅小区物业管理的固定资产折旧费;

    十七、实施物业管理的小区要实行明码标价制度。标价要由市物价局制定统一样式,物业服务企业按规定内容在收费地点或经营场所显著位置共同标示“公示板”,明确收费项目、收费标准、服务内容。

  4、绿化管理费;

    十八、实施物业管理的住宅小区物业产权人、使用人,应按照物价部门核定的收费项目和收费标准,向物业服务企业缴纳物业管理服务费,不按规定缴纳服务费的,物业服务单位有权按照所签订的服务合同要求追偿。

  5、清洁卫生费;

    十九、物业服务企业已接受委托对住宅小区实施物业管理,并收取公共性服务费的,其它公安、街道等部门不得再收取治安、卫生等重复性和内容相同的费项。

  6、治安防范管理费;

    二十、本办法所评定的等级,只作为物价部门收费管理及物业服务企业收取物业管理服务费的依据。

  7、法定税费;

    二十一、属非住宅小区的物业服务费属公有住宅房改后的房屋按房改售房有关规定,由售房款中提取的维修基金承担;属于其它形式获得产权的房屋按各房屋产权人产权分额比例分摊。

  8、合理利润。

    二十二、政府定价的非住宅小区物业服务费,应向房屋产权人收取,现阶段收费标准,住宅每月每平方米使用面积为0.15元;经营性房屋按使用面积每月每平方米0.50元,其它办公等房屋每月每平方米使用面积0.25元。

  第十二条 公共性综合服务费中含15%至20%的公共设施、设备日常维护费,物业管理单位应逐月从收取的公共性综合服务费中提取,专项用于公共设施、设备日常维护。

    二十三、非住宅小区物业服务标准,应当在委托的管理合同中做出明文约定。

  第十三条 物业管理服务实行按分类等级标准收费。分类等级标准分为二类四级。具体分等级和等级标准收费见附件一。不达类级的或只提供单项服务收费以及公众代办性服务收费的实行专项审批。

    二十四、房屋产权人或使用人自管部位的服务收费由产权人或使用人与物业管理企业协商定价。

  第十四条 物业管理单位的收费要实行明码标价、收费项目、标准及收费办法应在经营场所或服务地点公布,每半年(或一年)以书面形式向住户公布收支情况,接受业主委员会和物价部门的监督。

    二十五、本办法适用于黑河市城区。市辖县(市)物价部门、房产部门可根据本办法制定具体办法。

  第十五条 物业管理服务收费项目、标准和收费办法,应当在物业管理合同中明文规定,共同遵守。

    二十六、本办法由黑河市物价局负责解释。

  第十六条 物业收费计费面积为建筑面积。层高不达2.2米的,阁楼或地下室减半收取。物业管理费应按月或按季收取,不得超期预收,住户应按规定向物业管理单位交纳管理服务费。

    二十七、本办法自发布之日起执行。

  第十七条 社会救济户、非在职的优抚户,特困家庭和下岗双职工,住房在规定面积以内部分,物业管理服务收费应酌情减收。

  第十八条 物业管理单位应当严格遵守国家的价格政策和法律法规,执行规定的收费办法和收费标准,按照物业管理服务的标准,向住户提供质价相符的服务。

  第十九条 物业管理单位应按国家规定建立有关财务会计核算制度,使用税务部门统一印制的发票,接受物价、财税和审计部门的监督。

  第二十条 物业管理单位与住户之间发生的收费纠纷,可由物价部门进行调处,也可通过仲裁或诉讼程序解决。

  第二十一条 物价部门要加强对物业管理服务收费的监督检查,对违法收费行为,依照《中华人民共和国价格法》予以查处。

  第二十二条 本暂行办法与市人民政府办公室阳政办发(1999)10号文《阳泉市人民政府办公室转发市房地产管理局关于阳泉市居住小区物业管理暂行办法的通知》配套施行。本暂行办法未列及内容,按国家计委、建设部计价费(96)第266号和省物价局、省建委晋价房字(98)第343号文件的规定执行。

  第二十三条 各县、区物价部门可根据本暂行办法参照执行。

  第二十四条 本暂行办法由市物价局负责解释。

  第二十五条 本暂行办法自发布之日起施行。

  附:《阳泉市城市住宅小区物业管理服务等级标准》

  附件一:阳泉市城市住宅小区物业管理服务等级标准

  根据《阳泉市城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》,我市物业管理服务收费分二类四级执行。

  (收费标准按每月每平方米建筑面积计算)。A类为普通建筑标准的住宅小区;B类为高级公寓、别墅等高级建筑标准住宅及写字楼、商住楼。

  一、收费标准

  A类住宅(九层以下)

  一级每平方米0.30元;

  二级每平方米0.25元;

  三级每平方米0.20元;

  四级每平方米0.15元。

  办公、营业用房

  一级每平方米0.50元;

  二级每平方米0.40元;

  三级每平方米0.30元;

  四级每平方米0.20元;

  B类别墅、写字楼等

  一级每平方米0.60元;

  二级每平方米0.50元;

  三级每平方米0.40元;

  四级每平方米0.30元。

  二、等级标准

  A类住宅(九层以下)

  一级:

  1、小区规划布局合理,整体环境优美舒适,物业管理规模在15-20万平方米以上,绿化覆盖率达20%以上,维护管理良好。

  2、公共配套设施完善,维护良好。道路平整顺畅,水、电、消防设施先进,保障及时、有效。

  3、实行半封闭式管理,配备先进保安设备,保安人员24小时值班巡逻,区内治安秩序良好。

  4、环境清洁卫生,公共场地、楼道每天清扫,区内卫生无死角,无积存垃圾,无乱堆乱放,下水道、化粪池通畅。

  5、管理人员素质高,文明礼貌,服务周到。

  6、物业管理单位持有二级或以上资质证书。

  二级:

  1、小区整体环境舒适,管理物业规模在10-15万平方米以上。绿地覆盖率达到15%以上,园林绿化维护管理良好。

  2、公共配套设施维护良好。道路平整顺畅,水、电、消防设施保障有效。

  3、保安人员24小时值班巡逻,保护小区安全。

  4、公共场所、楼道两天清扫一次卫生,无积存垃圾,无乱堆乱放杂物,下水道、化粪池通畅。

  5、物业管理单位持有二级或以上资质证书。

  三级:

  1、小区整体环境舒适,管理物业规模一般在10万平方米以下。小区内绿地覆盖率达到10%以上,园林绿化生长较好。

  2、公共配套设施好。水、电、消防设施有效。

  3、保安人员24小时值班,保持小区安全。

  4、公共场所、楼道三天清扫一次卫生,下水道、化粪池通畅。

  5、物业管理单位持有三级或以上资质证书。

  四级:

  1、小区内绿化维护正常。

  2、公共配套设施完整。符合设计要求,能有效为小区服务。

  3、保安人员24小时值班,保持小区安全。

  4、环境清洁卫生,保持公共场地清洁,下水道、化粪池通畅。

  5、物业管理单位持有三级或以上资质证书。

  B类别墅、写字楼等

  一级:

  1、小区(楼宇)的房价在我市属高档水平,购房对象主要是高收入阶层等。

  2、小区内绿地覆盖率达到30%以上,有一定规模的园林建筑小景,绿化物、花草修剪整齐美观、生长、维护良好。

  3、公共配套设施完善。道路顺畅、电梯、水、电、消防设施先进、维护良好,保障有效,停车场地、生活服务、娱乐、商业设施配套、适用、方便。

  4、小区(楼宇)实行封闭式管理,保安设施先进、完善,配备先进保安设备和监控报警系统,保安人员24小时值班巡逻,治安良好,无偷盗案件发生。

  5、环境优美,清洁卫生,公共场地每天清扫、保洁,楼内大堂洁净无灰尘,区内无卫生死角,无积存垃圾,无乱堆乱放,下水道、化粪池通畅。

  6、获得全国优秀物业管理住宅小区及优秀示范小区证书者。

  7、物业管理单位持有二级或以上资质证书。

  二级:

  1、绿化率、公共配套设施、清洁卫生、治安等标准与一级相同。

  2、获得全省优秀物业管理住宅小区证书者。

  3、物业管理单位持有二级或以上资质证书。

  三级:

  1、绿化率、公共配套设施、清洁卫生、治安等标准与一级相同。

  2、获得地市级优秀物业管理住宅小区证书者。

  3、物业管理单位持有三级以上资质证书。

  四级:

  1、绿化率、公共配套设施、清洁卫生、治安等标准略低于一级标准。

  2、获得县(区)级优秀物业管理住宅小区证书者。

  3、物业管理单位持有三级或以上资质证书。

  三、物业管理服务收费等级标准将根据我市经济发展状况、居民收入及物价水平的变化适时作出调整。

  上述各类各级别物业小区,如不能全部达到该级别标准要求的,在具体核定收费标准时应适当降低。

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