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青岛市地方税务局转发

2019-11-01 10:11

发文单位:深圳市地方税务局

发文单位:青岛市地方税务局

文  号:深地税发[2003]893号

文  号:青地税发[2003]204号

发布日期:2003-10-22

发布日期:2003-9-25

各分局:

市稽查局、征收局,各分局、各市地税局:

  现将《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》(国税发[2003]83号)(以下简称“通知”)转发给你们,结合我市实际,对有关问题明确如下,请一并遵照执行:

  现将《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》(国税发[2003]83号,以下简称“通知”)转发给你们,并提出如下贯彻意见,请遵照执行。

  一、关于预售收入利润率的确定问题。我市内外资房地产开发企业开发产品预售收入的利润率统一暂定为15%。除此,以下各条 不适用外资企业。

  一、认真贯彻落实好“通知”,进一步做好内资房地产开发企业所得税的征收管理。

  二、关于预计利润弥补前期亏损的问题。按通知规定,对当期预售收入预计的利润应并入当期的应纳税所得额统一缴纳企业所得税,当期预计的利润是作为当期应纳税所得额的一部分,企业按税法规定先弥补以前年度亏损后缴纳企业所得税。

  2000年以来,我局根据国家税收法规,制定了《房地产开发企业所得税管理暂行办法》(青地税发[2000]118号,以下简称“办法”),通过落实该“办法”,我市内资房地产企业所得税的征收管理取得了较好的效果,房地产企业所得税占我局企业所得税的比重提高到15%,已经成为企业所得税的重要税源。国家税务总局“通知”中,对影响房地产开发企业所得税税基的若干问题作出了更为严格、细致的要求,增加了房地产企业“当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额,并入当期应纳税所得额统一缴纳企业所得税”等新内容。这些规定的出台,对我们做好房地产企业所得税的征收管理工作将起到有力的促进作用。因此,各单位要学习、贯彻、落实好“通知”规定,进一步提升我局房地产企业所得税管理水平。

  三、关于房地产开发企业兼营其他项目等问题。对于综合性房地产开发企业,如果同时进行两个以上房地产产品的开发,除了房地产开发产品的利润外,还有其他经营收益,依据通知第二条 规定,按照15%的预售收入利润率预缴企业所得税,只针对开发产品预售收入;对于房地产企业多个产品同时开发,而且同一楼盘又分一期、二期等,依据《中华人民共和国企业所得税暂行条 例》规定,应分产品(产品中再分季度、年度)分别核算其应纳税所得额。

  二、做好“通知”与“办法”的衔接工作。

  四、尚未完工结算的开发产品预售收入预缴所得税在年度汇算清缴时不能办理退税的问题。如果开发产品在年度汇算清缴时,尚未完工结算,只能进行预缴而不是汇算清缴,对其预缴的企业所得税不办理退税。

  “通知”在收入的实现时限、“视同销售”情形、销售成本扣除等方面作出了许多具体规定,需要我们特别予以注意。

  五、关于以非货币性资产分成形式取得收入的,其分得开发产品时确认收入的实现问题。按照通知第一条 第六项规定“以非货币性资产分成形式取得收入的,应于分得开发产品时确认收入的实现”,即收入实现的标志是“分得”开发产品,即收受方取得开发产品的实际控制权时确认收入,可根据双方合同约定的开发产品交付时间确认。

  1、关于部分销售方式下有关收入的实现时限问题。

  六、对将待售开发产品转作经营性资产的计提折旧的原值问题。按照通知规定,将开发产品转为资产属于自建行为应作视同销售处理,因此应以“视同销售确认收入金额”为计税依据,即按照视同销售确认的“收入”价格作为企业固定资产入账原值并计提折旧。

  国家税务总局“通知”中对商品房销售实现时限作出详细规定,其中对下列商品房销售方式,收入的实现时限明确规定为:

  七、关于“开发产品完工”确认时间问题。按照通知规定,原则上应以竣工日期为准;如果有特殊情况也可以以竣工日期或交楼日期孰先日期为准,因为目前许多房地产企业交楼后,很长时间还没有结算。

  (1)采取分期付款方式销售开发商品的,付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现。

  八、关于企业预售开发产品手续不全的问题。一些开发产品是经国土部门批准的正式规划的商业住宅用地,有用地许可证、开工证和竣工证,但是没有预售许可证,没有补地价,没有独立房产证;或者手续正在补办的,按照通知规定,只要有开发产品预售收入,不论手续是否齐全,同样适用该文件。

  (2)采取银行按揭方式销售开发商品的,首付款应于实际收到日确认收入的实现。

  九、各主管分局要针对房地产开发企业所得税预售收入须“预缴”和“汇缴”的特点,结合各自征管企业实际建立一套有效的管理制度,加强对房地产开发企业开发产品预售情况的管理。应在加强企业纳税申报等日常管理工作的基础上,对开发产品实行严格的台账制度,并对开发产品分类分项目进行跟踪管理。

  (3)采取委托方式销售开发商品的,委托方和受托方应按月为结算期,并按约定的委托方式确认收入的实现原则确认收入,结清已销开发产品清单。

  深圳市地方税务局
二〇〇三年十月二十二日

  (4)将开发产品转作经营性资产的,应在开发产品转为经营性资产之日,先按“视同销售”的有关规定确认收入,再按“通知”中租赁的有关规定确认收入。出售该经营性资产时,再按销售资产确认收入的实现。

  除上述销售方式下商品房销售实现时限应严格按国家税务总局上述规定执行外,对商品房销售实现时限的确认,应严格按青地税发[2000]118号文件规定的原则执行,即:“商品房销售应在房产已经移交,已将发票账单提交买主时或收讫价款或取得索取价款的凭据(权利)时,作为销售实现。”

  2、关于“视同销售”问题

  (1)“通知”对开发产品“视同销售”情形作出具体的规定,某些“视同销售”涉及以后年度计税成本的确定以及税款的递延缴纳,因此,应当督促企业做好有关资产纳税调整“备查簿”的登记。

  (2)涉及以开发商品对外投资、股利分配及抵偿债务的“视同销售”情形,除应按“通知”的有关规定确认所得外,还应按股权投资、债务重组的相关所得税政策规定执行。

  3、关于成本问题

  按照“通知”的规定,销售成本的扣除必须按各成本核算对象实际发生数计算,对“办法”中部分成本项目实行预提的规定停止执行。经批准保留的余额,应按规定并入今年应纳税所得额计征企业所得税。属于成本核算对象完工后实际发生的应归入开发成本的费用,按“通知”规定的成本项目的计算办法进行分摊,并准予在当期扣除。

  三、开发商品预售收入的所得税申报及管理问题。

  1、房地产开发企业按月或按季进行所得税申报时,应将当期取得的预售收入乘以规定的利润率计算出预计营业利润额,在申报表第28行填列,并在纳税调整项目栏第66行(将“少计、未计应税收益”改为“预售收入预计营业利润额”)填列当期预售收入计算的预计营业利润额。

  预售开发产品完工,按“通知”及《房地产开发企业所得税管理暂行办法》规定结转收入、成本时,对已经通过纳税调整计算的预售收入的预计营业利润额,在申报表第29行填列,并在纳税调整项目栏第77行(将“其它”改为“预售收入已预计营业利润额”)填列按规定实现销售的商品房应调减的已并入应纳税所得额申报的预计营业利润额。

  2、预售收入的利润率确定为:商业网点房、别墅不低于40%(含40%),实行政府限价的普通商品住宅15%,其它商品住宅不低于25%(含25%)。各类商品房的类别划分,各基层局可参照政府及房屋、规划、建设等行政主管部门的批准文件确定。

  即墨、胶州、胶南、莱西、平度地方税务局可以结合当地实际情况,在市局规定的预售收入利润率基础上,对五市范围内“商业网点房、别墅”、“其它商品住宅”的预售收入利润率适当下浮,上述两类预售收入利润率下浮幅度不得超过5个百分点。对上述两类预售收入利润率下浮的市,须将具体意见报市局备案。

  3、在每个所得税申报期,房地产开发企业在报送申报表的同时,还应同时报送《预售收入预计营业利润额调整表》,详见附表1.

  4、房地产开发企业应当按照主管税务机关的规定做好预售收入的备查记录,逐套房子登记预售收入和已售开发产品转收入情况,没有建立备查记录或备查记录混乱的,各基层局应责成开发企业重新报送备查记录,对未按规定报送备查记录前,不予冲减已并入应纳税所得额的预计营业利润额,并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。有关备查记录详见附表2.

  5、房地产开发企业预计营业利润,不作账务处理。

  四、关于以前年度预售收入的征税问题。

  考虑我市房地产开发企业以前年度预售收入数额较大的实际,对房地产开发企业2003年1月1日后收取的预售收入在今年第三季度预缴申报时全部按规定的商品房预售收入预计利润率,确定预计营业利润,并入应纳税所得额征收所得税;对2002年12月31日前收取的预售收入原则上应纳入今年预售收入计征企业所得税,对纳入今年计征企业所得税有困难的企业,首先应按规定纳入今年应纳税所得额办理所得税纳税申报,同时由企业按成本核算对象分别填报预计利润情况(详见附表3),经基层局核准,报市局税收管理二处备案,今年可暂不入库。有关基层管理分局要加强监控,及时分期做好欠税清缴工作。

  五、加强对房地产预售收入的清理。

  各单位要参照结合营业税缴纳情况,对房地产开发企业预售款项进行全面清理。对按“通知”及《房地产开发企业所得税管理暂行办法》规定结转收入应结转收入的,各单位要加强监督、管理,促使房地产企业按规定结转收入。

  六、市局制定的《青岛市地方税务局房地产企业所得税管理办法》与本“通知”不一致的按本“通知”执行。

  七、各单位贯彻执行本“通知”过程中遇到的问题,请及时报告市局。

  附件:

  1、《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》

  2、《预售收入预计营业利润额调整表》(略)

  3、《开发产品备查簿》(略)

  4、《往年预售收入分收取时间统计表》(略)

  5、《填表说明》(略)

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